Le norme fondamentali per rendere sopportabili i rapporti di vicinato
Il rapporto di condominio negli edifici è caratterizzato dal fatto che ogni condomino è proprietario esclusivo di una o più unità immobiliari (appartamenti, uffici, box, ecc.) ed allo stesso tempo è comproprietario assieme agli altri condomini di alcune parti dell' edificio, che risultano pertanto in comune (tetto, scale, ascensore, ecc.).
L'USO delle parti comuni è disciplinato dall'art. 1102 del Codice Civile, che stabilisce l'obbligo per ciascun condomino di farne uso senza arrecare danno agli altri condomini. A prescindere dall'uso delle parti comuni dell'edificio, la vicinanza coatta con gli altri condomini può talvolta essere difficoltosa, soprattutto quando i vicini risultano essere un po' troppo "rumorosi". Posto che una certa tolleranza per le abitudini del vicino è buona regola in ogni rapporto di vicinato, ciò non significa certo che vadano subiti passivamente disrurbi eccessivi.
A questo proposito, la norma di riferimento è rappresentata dall' art. 844 c.c. in materia di immissioni, che mira appunto ad equilibrare i rapporti tra il soggetto che produce le immissioni e coloro che le subiscono. La norma in questione, sebbene nata in origine per tutelare la proprietà fondiaria, trova applicazione anche nei rapporti tra condomini, e stabilisce che il proprietario può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dalla proprietà del vicino, se queste superano la "normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi". Dal momento che la legge non indica espressamente il limite oltre il quale l'immissione è sempre da considerarsi illecita, in pratica, che cosa debba intendersi per "normale tollerabilità" - e la relativa valutazione - è spesso fonte di contrasti. Detta valutazione è competenza del giudice, il quale dovrà analizzare la situazione caso per caso, tenendo conto non solo della condizione dei luoghi, ma anche di altri fattori quali l'entità delle immissioni, le loro conseguenze per chi si trova a subirle e la comparazione tra le diverse esigenze dei soggetti coinvolti. La legge consente al soggetto che subisce le immissioni - sia esso il proprietario dell'immobile o il semplice inquilino - di chiedere al Giudice di Pace territorialmente competente un provvedimento che le faccia cessare (c.d, azione inibitoria), oltre ovviamente al risarcimento del danno subito. Prima di rivolgersi al giudice è comunque consigliabile rivolgersi ad un perito al fine di ottenere una relazione da allegare alla propria richiesta di tutela giudiziale. Va evidenziato che l'art. 844 c.c. ha carattere meramente dispositivo e può dunque essere derogato dai condomini di comune accordo, i quali, con regolamento condominiale di natura contrattuale o delibera adottata all'unanimità, ben possono adottare norme di maggiore o minore rigore. Qualora il regolamento condominiale vieti l'esercizio di attività rumorose "di qualsiasi natura", indipendentemente dai limiti di tollerabilità delle immissioni, queste dovranno essere considerate sempre illecite, a prescindere dall'indagine sulla loro tollerabilità. Si ricorda, infine, che il compito di far rispettare il regolamento condominiale ai vari condomini rientra fra i doveri dell'amministratore.
